Το δίλημμα ανάμεσα σε νεόδμητα ή παλαιότερα πολυτελή ακίνητα επανέρχεται δυναμικά το 2026, καθώς η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα συνεχίζει να μεταβάλλεται. Επενδυτές και αγοραστές εξετάζουν πλέον πιο προσεκτικά ποια επιλογή μπορεί να αποδειχθεί πιο συμφέρουσα, λαμβάνοντας υπόψη όχι μόνο την τιμή αγοράς αλλά και το συνολικό κόστος και τις προοπτικές υπεραξίας.
Σύμφωνα με την διευθύνουσα σύμβουλο της Premier Realty, Κορίνα Σαΐα, οι τιμές των νεόδμητων πολυτελών κατοικιών έχουν σημειώσει σημαντική άνοδο τα τελευταία δύο χρόνια, ξεπερνώντας τη γενική πορεία της αγοράς κατοικίας. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται τόσο με την αύξηση του κόστους κατασκευής όσο και με τη στροφή της ζήτησης προς κατοικίες υψηλών σύγχρονων προδιαγραφών.
«Οι επενδυτές πλέον εξετάζουν συνολικά το επενδυτικό σενάριο και όχι μόνο την τιμή αγοράς», επισημαίνει η Κορίνα Σαΐα.
Η περιορισμένη οικοδόμηση αυξάνει τις τιμές
Ένας από τους βασικούς λόγους της ανόδου των τιμών είναι η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών.
Σύμφωνα με στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ), οι οικοδομικές άδειες στην Αττική μειώθηκαν σημαντικά το 2025. Συγκεκριμένα, στο οκτάμηνο Ιανουαρίου – Αυγούστου εκδόθηκαν 7.053 άδειες, έναντι 9.210 την ίδια περίοδο του 2024, καταγράφοντας πτώση περίπου 23,4%.
Η εξέλιξη αυτή περιορίζει τις διαθέσιμες επιλογές για τους αγοραστές και διατηρεί ισχυρές πιέσεις στις τιμές των ποιοτικών νεόδμητων ακινήτων.
Η διαφορά τιμής μεταξύ νεόδμητων και παλαιότερων
Στην αγορά ακινήτων, τα παλαιότερα πολυτελή σπίτια εμφανίζονται συχνά με αισθητά χαμηλότερες τιμές σε σχέση με τα νεόδμητα. Η διαφορά μπορεί να ξεπερνά ακόμη και το 20%.
Για παράδειγμα, σε περιοχές όπως η Βούλα, οι τιμές για υπάρχουσες πολυτελείς κατοικίες κυμαίνονται περίπου από 6.000 έως 8.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Την ίδια στιγμή, τα νεόδμητα έργα στην ίδια περιοχή ξεπερνούν συχνά τα 10.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Ωστόσο, οι ειδικοί επισημαίνουν ότι η σύγκριση δεν πρέπει να βασίζεται μόνο στην τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο.
Το πραγματικό κόστος ενός παλαιότερου ακινήτου
Η αγορά ενός παλαιότερου πολυτελούς ακινήτου συχνά συνοδεύεται από σημαντικές δαπάνες ανακαίνισης.
Οι εργασίες υψηλών προδιαγραφών στην Ελλάδα ξεπερνούν πλέον τα 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ οι ειδικοί προτείνουν να προβλέπεται επιπλέον αποθεματικό 15% έως 20% για απρόβλεπτες εργασίες.
Σε αρκετές περιπτώσεις, το συνολικό κόστος μπορεί να προσεγγίσει την τιμή ενός νεόδμητου ακινήτου, με αυξημένο όμως ρίσκο σε σχέση με την πορεία των εργασιών και τον χρόνο ολοκλήρωσης.
Πού διατηρούν αξία τα παλαιότερα πολυτελή σπίτια
Παρά τα υψηλά κόστη ανακαίνισης, τα παλαιότερα πολυτελή ακίνητα παραμένουν ιδιαίτερα ελκυστικά όταν διαθέτουν συγκεκριμένα χαρακτηριστικά.
Η αρχιτεκτονική ταυτότητα, η προνομιακή τοποθεσία και η περιορισμένη διαθεσιμότητα νέων έργων μπορούν να διατηρήσουν ή και να αυξήσουν την αξία τους.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν περιοχές όπως το Ψυχικό και η Φιλοθέη, όπου η αξία των κατοικιών επηρεάζεται και από τη σπανιότητα μεγάλων οικοπέδων αλλά και τους χαμηλούς συντελεστές δόμησης.
Ταυτόχρονα, η περιορισμένη διαθεσιμότητα γης σε αυτές τις περιοχές ενισχύει τη ζήτηση για επιλεγμένα νεόδμητα έργα υψηλών προδιαγραφών.
Το πλεονέκτημα των νεόδμητων κατοικιών το 2026
Τα νεόδμητα ακίνητα αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη σημασία στην αγορά του 2026, κυρίως λόγω των σύγχρονων προδιαγραφών και της υψηλότερης ενεργειακής απόδοσης.
Σε μεγάλα πολυτελή ακίνητα, η ενεργειακή απόδοση μπορεί να μειώσει σημαντικά τα ετήσια λειτουργικά έξοδα. Παράλληλα, τα νεόδμητα ακίνητα δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%, γεγονός που επηρεάζει σημαντικά το συνολικό κόστος αγοράς.
Επιπλέον, οι αγοραστές απολαμβάνουν εγγυήσεις κατασκευής αλλά και τη δυνατότητα τμηματικών πληρωμών, οι οποίες συνδέονται με την πρόοδο των εργασιών του έργου.
Οι παράγοντες που καθορίζουν την επενδυτική απόφαση
Σύμφωνα με την Κορίνα Σαΐα, οι επενδυτές πλέον εξετάζουν μια σειρά από παράγοντες πριν αποφασίσουν.
Η τελική επιλογή ανάμεσα σε νεόδμητο ή παλαιότερο πολυτελές ακίνητο εξαρτάται πλέον από τη στρατηγική κάθε επενδυτή και τον μακροπρόθεσμο στόχο της επένδυσης.
